C’est un plaisir toujours renouvelé que de s’entretenir avec Assem Salam. Il vous reçoit chaleureusement dans sa belle maison, véritable île urbaine cernée, année après année, par des immeubles menaçants, de plus en plus hauts. L’Agenda Culturel avait préparé un questionnaire serré sur les solutions à apporter aux bâtiments et zones insalubres, oubliant que Assem préfère esquisser à grands traits les tenants et aboutissants de tout problème que vous lui soumettez. À la fin, il aura répondu à toutes les questions que vous aviez l’intention de lui poser, et au-delà. On ne peut que sortir satisfait, tout en se sentant un peu plus intelligent.…
Le drame de l’effondrement de l’immeuble résidentiel d’Achrafieh, malgré son caractère tragique, n’est pas le premier qui survient dans notre pays. D’ailleurs tous les pays du monde sont exposés à ce type de drames. Ceci est dû essentiellement au non respect des lois sur la sécurité des bâtiments.
Au Liban, nous avons une loi dans ce sens depuis près de dix ans ; évidemment elle ne s’appliquerait que sur des bâtiments construits à partir de cette période. Mais avant d’en parler plus loin, revenons aux bâtiments construits antérieurement et qui nous intéressent. À Saida et Tripoli, des centaines d’habitations datent de plusieurs siècles et ont toujours belle allure et sont habitées. La raison en est simple : elles ont été bien construites, par des artisans connaissant leur métier.
L’introduction du béton dans les années 1920 a changé complètement et durablement la technique de la construction. Avant, quand on construisait avec de la pierre, seuls des artisans rompus aux techniques d’utilisation de ce matériau pouvaient édifier des édifices équilibrés, bien proportionnés, intégrés au paysage et résistants au temps. Avec le béton armé et son complice le parpaing, la facilité de l’utilisation a laissé tout un chacun croire qu’il était capable de construire. Un grand nombre d’unités d’habitation ont rapidement champignonné dans tous les sens, polluant et enlaidissant les paysages pour des générations. Bien entendu, le béton armé peut être beau s’il est utilisé à bon escient. Mais quand, profitant du laxisme des lois et de l’absence de l’État – les guerres y sont pour beaucoup –, on érige partout des dizaines de milliers de constructions illégales, il est vain de chercher qui en est responsable en cas d’accident.
Revenons à la loi sur la sécurité des bâtiments, qui date de 2004 au Liban. Elle prévoit en détail les normes de l’utilisation du béton, des circuits électromécaniques, des ascenseurs, de la lutte contre les incendies… Mais cette loi n’a jamais été appliquée, car les décrets d’application n’ont jamais été promulgués... jusqu’à la semaine dernière. Est-ce un hasard ? La raison en est simple : qui en contrôlera l’application ? Il est relativement facile de décréter que les plans d’architecture et d’exécution doivent être conformes aux lois en vigueur, mais qui veillera à leur établissement et par la suite à leur exécution ? L’État qui, en dernier ressort délivre le permis d’habiter assume cette responsabilité, même si nous savons qu’il ne contrôle pas, et ne peut pas contrôler, la construction au quotidien. Il n’empêche que cette mission de contrôle revient à lui seul. L’Ordre des ingénieurs et des architectes, à qui on renvoie la balle, lui aussi se trouve désarmé. Et ce n’est certainement pas dans ce climat de concurrence exacerbée quant aux honoraires à percevoir qu’il va pouvoir exercer un contrôle efficace.
Tout bâtiment vieillit, d’autant plus rapidement qu’il a été mal construit. Dix ans plus tard, l’étanchéité doit être refaite – à condition qu’elle ait été déjà prévue ! – les circuits électriques, le drainage, l’enduit… tous ces composants d’une construction sont à vérifier régulièrement. Ils sont à la charge du propriétaire des lieux. Quand ce propriétaire déclare forfait, qu’il est incapable d’assumer financièrement ces travaux, c’est à l’occupant des lieux qu’il revient de contribuer afin de maintenir son habitation en état.
C’est un faux débat que d’invoquer la loi sur les anciens loyers, qui oppose propriétaires et locataires et absout l’État. Ce même État s’occupe bien de contrôler les salaires, le prix du pain, de l’essence, des générateurs, de l’électricité et même de la laitue ; pourquoi faut il l’absoudre du contrôle des loyers ? Qu’il décrète une augmentation annuelle des loyers, basée sur un indice réel contrôlé et admis de tous, et les locataires seront obligés d’y souscrire, sous peine de rupture du contrat qui les lie au propriétaire. Que l’État offre les mêmes facilités de crédit – prêts à long terme – aux locataires ou propriétaires pour l’entretien du bâtiment négligé, parfois depuis des lustres, et une grande partie du problème qui nous intéresse sera résolu.
Allons encore plus loin : un contrat de location est un contrat souscrit entre un propriétaire qui propose un prix et un locataire qui l’accepte. Pour parvenir à établir le prix, ce propriétaire a calculé qu’il amortira le prix de son bien sur un certain nombre d’années, pour qu’ensuite il vive de son usufruit. Pourquoi faut-il que le locataire soit la victime de la spéculation foncière, qui hante le propriétaire, s’il remplit les conditions du contrat ? L’habitat est un droit sacré ; c’est au propriétaire d’investir dans d’autres domaines que l’immobilier s’il estime que les règles ce secteur sont injustes…
Parmi les bienfaits, oui, je dis bien les bienfaits, que la loi actuelle sur les anciens loyers offre au pays, il y a le fait qu’elle sauvegarde une manière de vivre, elle sauvegarde un tissu social, elle sauvegarde Gemmayzé, Achrafieh, et d’autres quartiers, zones où les habitants sont encore chez eux, là ou ils sont enracinés, souvent depuis des générations. L’habitat est plus important que la laitue ou que l’essence.
Imaginons Beyrouth sans cette loi, qui freine cet engrenage de spéculation foncière effrénée. Combien croyez-vous subsistera-t-il d’immeubles à caractère patrimonial ou social ? Que deviendraient Msaitbé, Gemmayzé, Zak el Blat, certaines zones d’Achrafieh et bien d’autres encore… Comment pourrions nous circuler, où trouverions nous l’eau nécessaire, que deviendraient les habitants de ces régions, seraient-ils condamnés à grossir le nombre de tous ces habitants déjà chassés de leur milieu, réfugiés malgré eux dans leur pays ? Cette situation, nous la connaissons trop bien. Cette thérapie qui consiste à vider des quartiers de leurs habitants, nous en avons l’illustration avec Solidere. Est-ce là le modèle rêvé ?
Bien entendu, et pour revenir à notre propos initial, des solutions existent. Parmi elles, la création de sociétés foncières, le remembrement et aussi l’expropriation par zone. Trois mesures spécifiquement encadrées par des lois. Une tentative d’application de la société foncière a bien eu lieu dans les années 1970 avec Georges Naccache à Saifi et Ghalgoul. Quant à la loi sur l’expropriation par zone, elle a été appliquée avec bonheur dans les années 1920. En effet, à cette période, la Municipalité de Beyrouth s’est attaquée à une zone insalubre située au centre-ville, et le résultat en a été la création des rues Foch, Allenby, Maarad, joyaux d’un urbanisme réussi.
Le principe fondamental qui régit ces sociétés est celui de regrouper propriétaires du terrain, locataires, mais aussi et surtout l’État directement, et non pas des capitalistes attirés par la spéculation foncière. Ces sociétés commencent par étudier la zone à développer, les impacts sur l’environnement, s’assurent avant tout que tous les locataires seront logés sur place et non pas indemnisés à la va-vite. Elles trouvent pour les locataires des logements de substitution durant les travaux. Dans la plupart des cas, les conditions sont réunies ; alors pourquoi ne les appliquons-nous pas ? La raison en est simple : l’absence d’un partenaire – l’État.
Assem Salam
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Né à Beyrouth en 1924, Assem Salam a été président de l’Ordre des Ingénieurs libanais entre 1995 et 1999. Il a occupé auparavant les postes de membre du Conseil supérieur du Plan au sein du ministère du Plan (1961-1977), membre du Conseil supérieur de l’Aménagement urbain (1964-1986), membre du Conseil du Développement et de la Reconstruction (1977-1983) et membre du comité de reconstruction du centre-ville commercial de Beyrouth (1977-1986). Assem Salam ouvre son propre atelier d’architecture en 1952. On lui doit la mosquée Khashoggi à Beyrouth, le Sérail de Saïda et plusieurs autres bâtiments dont les dortoirs de la Brummana High School.…
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